BOLOGNA / La città degli studenti spalanca le porte alla speculazione

(Piero Di Antonio) — La casa sta rivoluzionando Bologna. Lo fa, come molte altre città, spalancando le porte a colossi finanziari che si stanno infilando nelle crepe dell’emergenza, costruendo strutture di lusso in zone da riqualificare dedicate ai fuorisede soprattutto stranieri. Luoghi eletti  di questa rivoluzione i quartieri, in particolare la Bolognina, anche se l’emergenza del trovare un alloggio per chi sceglie Bologna per studiare o per lavoro investe ormai diverse zone egualmente appetite.

Il fenomeno è la dimostrazione della rottura di un modello che aveva fatto di Bologna la città più accogliente e vivibile d’Italia. Ora con la grande calamita dell’Alma Mater a non è più la città degli studenti. E la sinistra che da sempre, tranne l’intervallo Guazzaloca, l’amministra sembra non accorgersene, anzi accoglie  a braccia aperte i fondi immobiliari speculativi che non vanno tanto per il sottile e che, intervento dopo intervento, stanno cambiando il volto sociale della città.

Lo sbocco di questa insufficiente politica abitativa potrebbe essere,  detta di parecchi osservatori, la rivolta dei giovani, tralasciando di considerare la decisione estrema di scegliere altre università.  E con un punto interrogativo che si presenterà il prossimo anno: le elezioni comunali che daranno il giudizio sulla politica di Lepore e della sinistra bolognese, un tempo tra le più avanzate d’Europa, oggi, purtroppo città con il fiato corto. Ad alimentare i dubbi sull’efficacia della politica abitativa c’è l’immobilismo dell’amministrazione pubblica nell’utilizzo dei fondi del PNRR. Il piano ha favorito attori privati sull’abitare studentesco anziché Er.Go. Solo uno dei 7 interventi finanziati  per l’housing universitario è ascrivibile, infatti, all’Azienda regionale per il diritto agli Studi superiori dell’Emilia Romagna. Su circa 80 interventi, 5 sono quelli proposti da enti pubblici. La cifra conferma che l’amministrazione comunale ha abdicato in gran parte alla sua funzione, tra cui quella di calmierare un mercato delle abitazioni che va verso l’impazzimento.

La verità, dura da accettare per chi ha vissuto con una visione progressista del vivere comune, è che Bologna ha subito un cambiamento che la rende poco riconoscibile. A tratti caotica, turistica con il mordi e fuggi, dominata nelle strade del centro dai dehors di pizzerie e bar per gli aperitivi. Se non consumi, per questa città, sei superfluo. Ma se gli studenti emigrano altrove, verso altri atenei che stanno aumentando le iscrizioni, il problema si aggraverà. Bologna rappresenta il “canarino nella miniera” delle città universitarie: se non riuscirà a salvaguardare il diritto all’abitare per la popolazione studentesca, si rischia di trasformare l’università in un privilegio per ceti abbienti, svuotandola della sua vera forza vitale e culturale, come è sempre stata.

Il modello basato sull’accoglienza, sul diritto allo studio diffuso e sulla vita di quartiere a misura di studente è entrato in crisi a causa della convergenza di tre dinamiche principali: 1) Turistificazione e affitti brevi. L’esplosione dei canali di locazione turistica breve ha sottratto migliaia di appartamenti dal mercato delle locazioni a lungo termine per studenti e lavoratori residenziali.  2). Finanzia e speculazione immobiliare. L’ingresso di grandi fondi di investimento internazionali e società di real estate che realizzano complessi abitativi ad alta redditività (PBSA – Purpose Built Student Accommodation), stanno trasformando la casa da bene sociale ad asset di rendita finanziaria. 3) Gentrificazione dei quartieri universitari e periferici. La spinta rialzista si è estesa dal centro storico (zona Zamboni e Pratello) a quartieri storicamente popolari come Bolognina, San Donato e San Vitale.

 Le cifre della speculazione

I dati odierni descrivono una pressione economica senza precedenti sulle famiglie degli studenti fuori sede. Il mercato immobiliare tradizionale è talmente speculativo da mettersi la mano sui capelli. I canali di mercato ordinari per le stanze singole viaggiano – dicono le agenzie immobiliari – su una media stimata tra 500 e 700 ero al mese per toccare gli 800-900 euro in abitazioni centrali o ristrutturate tutto incluso. Un posto letto in una stanza doppia non la si trova a meno di 300-400 euro a persona. Fatti due conti, vivere a Bologna in una stanza singola per un fuorisede e la sua famiglia vuol dire accollarsi una spesa annua tra i 6.000 e gli 8.000 euro.

Studentati di lusso

Negli ultimi anni si è assistito al proliferare di maxi-studentati realizzati da colossi finanziari e fondi immobiliari (spesso operanti a livello europeo): Negli studentati privati gestiti da gruppi di investimento, i prezzi per uno “studio” o una singola con servizi avanzati (palestra, co-working, terrazze, conciergerie) variano tra gli 800 e più di 1.100 euro al mese. Questi investimenti, e qui sta la contraddizione strutturale, beneficiano talvolta di deroghe urbanistiche o agevolazioni con la giustificazione di “rispondere all’emergenza abitativa studentesca“, ma nei fatti offrono posti letto a prezzi che risultano del tutto inaccessibili per la fascia medio-bassa degli studenti borsisti o ceto medio. L’aver lasciato la politica abitativa in mano ai privati, come se non  si sapesse che operano nella logica del massimo profitto, è una delle responsabilità che una forza di sinistra deve accollarsi. In Spagna, la pentola a pressione degli affitti insostenibili è esplosa nelle manifestazioni che tutti hanno potuto osservare. La scintilla è stata un’anziana donna, Maricarmen, che si è vista aumentare dal fondo immobiliare l’affitto da 500 a 2.000 euro.

C’è il rischio di un contagio italiano? La risposta è che ci siamo vicini; il rischio di una saldatura sociale è reale. Le somiglianze con il rischio spagnolo sono tante. Come accade a Madrid, Barcellona o nelle Baleari, anche a Bologna il mercato privato è stato cannibalizzato dalle locazioni brevi. Il costo dell’abitare è cresciuto a tassi vertiginosamente superiori rispetto all’aumento dei salari medi italiani o delle risorse delle famiglie. In Spagna il disagio legato alla casa ha generato imponenti mobilitazioni e il recente intervento governativo volto a porre vincoli su sfratti e affitti brevi ha provocato la caduta del governo del socialista Sanchez. In Italia, sindacati (come il SUNIA) e movimenti studenteschi (dalle proteste delle tende in avanti) citano sempre più spesso il “modello Spagna” come punto di riferimento per chiedere interventi regolatori urgenti. In risposta all’emergenza, le istituzioni locali cercano di correre ai ripari proponendo Piani Casa straordinari per la realizzazione di alloggi sociali a canone calmierato (attorno ai 350 euro), ma i tempi di realizzazione e la mole dell’offerta pubblica faticano ancora a pareggiare la spinta aggressiva del mercato privato.

Una ricerca sul nuovo volto di Bologna

Mattia Fiore, ricercatore dell’Alma Mater in Sociologia, che alla cosiddetta finanziarizzazione dell’abitare studentesco ha dedicato un libro, Ai piani alti (Editpress), racconta di come l’arrivo di quelli che vengono definiti studentati di lusso stia cambiando la geografia sia dell’abitare, sia di alcune zone di Bologna. “L’abitare studentesco anche a Bologna — spiega Fiore — è diventato un settore dove investire, l’edificio è inteso al pari di un’azione dei mercati finanziari o di un’obbligazione. Di fatto questi edifici sono sottoposti a una pressione che è quella del rendimento. Si tende ad andare verso prodotti di alta fascia o prodotti premium. Li abitano principalmente gli studenti, soprattutto internazionali — che hanno maggiori capacità di spesa e stanno a Bologna per periodi limitati — e hanno un segmento dedicato anche ai turisti, altro mercato in esplosione sotto le Due Torri”.

Fiore indica anche le due le strutture di questo tipo già aperte: The Social Hub (ex Telecom) in via Fioravanti, studentato-hotel con 626 posti e  Yugo Laude Living, in via Serlio con ha 513 posti. Ma ce ne sono altre quattro di strutture simili in costruzione: Aparto Bologna San Vitale (ex Tre Stelle), Campus X Navile (ex Mercato Ortofrutticolo), Kryalos SGR (ex sede Inps, via Gramsci), Prelios SGR (ex Mercato Ortofrutticolo); un altro studentato ibrido studenti-turisti (Molo Bolo) è già stato annunciato in via Don Minzoni.

Si arriverà quindi a mettere a disposizione circa 2.200 posti (2.500 se si include la quota ricettiva). “Cinque su sette di questi interventi — spiega Fiore — dovrebbero quindi arrivare alla Bolognina o nelle immediate vicinanze: si tratta di un fenomeno molto concentrato, sia per la disponibilità di spazi sia per l’attrattività dei trasporti, vista la vicinanza della stazione. La Bolognina è come un “arcipelago di isole” che comunicano fra loro, ma che comunicano poco con il contesto esterno”.

Il Comune che fa?

Ma il soggetto pubblico come si pone di fronte a queste operazioni? “I primi investimenti dopo la crisi finanziaria e immobiliare del 2012 sono stati visti dalle istituzioni come una possibilità di favorire la ripresa di aree dismesse, quindi sono state favorite con deroghe urbanistiche e varianti; questa postura sta cambiando e nell’ultima variante al Pug, il Comune ha introdotto una quota del 10% di posti a canone calmierato per le strutture che nasceranno, comunque una quota marginale rispetto al totale di posti letto prodotti dagli studentati di lusso che arriveranno a 2.500-3.000. Come termine di paragone: Ergo ha 1.840 posti letto, aumentati di 300 negli ultimi 10 anni”.